文／崔媽媽基金會
近日（21日）媒體報導[1]，內政部將優先推動《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱：《租賃條例》）修法中的「租霸下車」制度，而攸關房客居住穩定的「租期保障」及「租金合理調整機制」，則表示擔心修法「弊大於利」，決定暫緩推動。
基金會認為，租賃制度改革的目的，在於建立更公平、更穩定的租屋市場，而非僅回應單一群體的需求。政府既已啟動修法，就應持續朝向兼顧房東與房客權益的方向推進，而非讓改革失去衡平原則。
「租霸下車」是平衡房客權益保障的重要配套
2025年9月4日，中央政府宣布將推動《租賃條例》）修法，包含：「租期保障」、「租金合理調整機制」、「維護房客權益」及「爭議免費調解」直接納入《租賃條例》等改革方向後，社會旋即出現房東擔憂出租風險提高、影響出租意願的聲音。
對於去年九月政府的修法初衷，崔媽媽深表支持。因此，為避免房東疑慮排斥弱勢房客承租，甚至縮減出租意願，崔媽媽基金會率先主動提出應建立「租霸下車」制度，希望針對惡意欠租、重大違約等情形，建立更明確、更有效率的強制執行機制，讓完成租約公證的房東，在發生租賃糾紛時，能獲得更有完善的法律救濟及紛爭處理機制，以降低房東對制度改革的疑慮，避免租賃市場因擔憂風險而形成閉鎖效應。
基金會提出「租霸下車」，是希望透過制度平衡，讓「租期保障」、「租金合理調整機制」等改革更有機會獲得社會支持，促進租賃市場健全發展，而非以房東保障取代房客保障。
暫緩不應成為永久停止 改革應持續推進
租屋市場長期存在租期過短、續約租金缺乏合理調整機制，房客亦因擔心房東不續租而不敢主張權益，這些都是租屋族長期面臨的居住困境，相信也是政府去年啟動《租賃條例》）修法的重要原因。
基金會理解，修法涉及不同利害關係人的意見，凝聚共識需要時間，政府在推動修法過程中，也必須兼顧市場運作及各方期待。然而，修法的目的，不只是回應較具共識的議題，更應逐步解決租屋市場長期存在的結構性問題。
但暫緩不代表能永遠停止，更不應讓房客居住穩定的制度從修法議程中消失。對於「租期保障」、「租金合理調整機制」等仍有不同意見的制度設計，政府更應積極持續蒐集各界意見，提出具體方案，而非僅推動較具共識的部分。
況且，內政部昨日（22日）新聞稿[2]所列舉的房客保障措施，包括：房東不得限制房客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金支出，以及租賃期間不得任意調漲租金等規定，過去即已透過「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」與《消費者保護法》相關法規適用於住宅租賃權利義務保障，此次內政部僅是將既有規範納入《租賃條例》，對於房客居住權益並未新增實質保障。
若修法最終僅優先推動保障房東的「租霸下車」及既有房客相關保障，而將提升房客居住穩定的制度無限期延宕，不僅無法回應租屋市場的核心問題，也容易讓社會質疑，租賃制度改革已逐漸偏離兼顧房東與房客權益的初衷。
建立公平、穩定、可預期的租屋市場
租賃制度改革不應偏向任何一方，而應建立一套兼顧房東出租權益與房客居住權益的制度。唯有房東願意安心出租、房客能夠安心居住，才能建立租賃雙方互信，促進租賃市場健全發展。
一年即將過去，基金會呼籲政府儘速提出完整的《租賃條例》修法規劃，讓房東保障與房客保障同步推進，回應租屋市場長期存在的問題，也讓租賃制度改革真正朝向公平、穩定、可預期的方向發展。
[1] 聯合報〈租屋專法修法 2措施弊大於利喊卡〉 [2] 內政部〈強化租賃雙方權益保障 共識部分優先推動〉
