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【投書】林旺根:公部門的不動產評價,應獨立化、專業化

圖/bryan

文/林旺根(德霖技術學院不動產經營系兼任副教授)

在房地合一課徵所得稅修法,許多人預言2016年新制實施後,將衍生中央與地方搶稅的狀態。「巢運」及學者也呼籲縣市政府在今年公告現值(及重新規定地價)的調幅,能夠較大幅度的反映一般正常交易價格。然而,在今(2015)年初,內政部即宣布全國平均公告現值已佔一般正常交易價格之比例約為88.74%,並宣稱十六個縣市已經達到九成,乍看之下,已接近財政部要求的目標。

但事實是這樣嗎?

目前地價查估的困境

(一) 實價登錄,戮破接近市價謊言

實價登錄資訊自2012年10月16日對外提供查詢至今已2年餘,地政機關,對於實際交易價格以瞭若指掌,惟據巢運新聞稿揭示,台北市萬華區的直興段二小段241~270地號近期成交案例的價格為每坪2,793,620元,公告現值最高僅680,992元,只有市價24.38%;公告地價更是離譜,最高也不過172,562元,僅是市價6.18%!虛假的公告地價與現值,造成房地產的課稅基礎(稅基)過低,實質稅率甚至不及國際水平的1成。無形中已戮破接近市價的謊言。

(二) 幾件國王新衣,創造九成奇蹟?

事實上,各縣市為了達標,不惜利用漏洞,製造巧門。根據地價查估實際的作法,創設虛擬的「擬評現值」即「一般正常交易價格」:

  1. 同一區段內,假設有素地、透天厝或大樓,為「擬評現值」降低,就選擇透天厝來做為查估對象,得到最低地價。
  2. 提高裝潢和設備的扣減項目,將土地的「擬評現值」壓低。
  3. 查估時僅計算法定容積,不考慮獎勵容積

但為達到接近「一般正常交易價格」的平均地價,多數縣市免稅地的公告現值均比應稅地的公告現值更能反映市價,以拉高平均數值,美化帳面。

(三) 使命太多,壓垮專業

其實,並非從事地價查估的地政人員專業度不夠,根本原因在於現有的地價,背負太多的政策使命,因此歷年來的地價查估,如有大幅調整,動則得咎,引起諸多批評或抗議,導致目前的地價完全被扭曲。根據調查,目前須引用地政機關查定的公告現值、公告地價或申報地價的法規高達數十種,大致彙整分為:

  1. 課稅的依據或參考;
  2. 補償的基礎;
  3. 照價收買;
  4. 地租(公告地價));
  5. 讓售或作價(公告現值);
  6. 其他,例如:社會福利制度補助、津貼認定等。

(四) 地評會未能獨立,也是主因

由於現行法律規定,標準地價評議委員會之組織規程,由中央地政機關定之。評議委員會委員,應有地方民意機關之代表及其他公正人士參加(土155、均4);所以,地政機關必須需面對民意代表及壓力團體,專業、客觀的地價評議,乃自動繳械。因此,主管機關應速修法,讓地價評議會應專業化、獨立化。

日本的地價公示制度,可以借鏡

他山之石,可以攻錯。日本「地價公示法」的作法(韓國、澳洲亦同),由國土交通省的土地鑑定委員會、毎年1月1日,就一定時期之個別宗地的影響其價格之各種因素均應評估後以1m2為單位判定其正常價格,然後再行政體系的公報予以公示(併於網路公開相關資訊)。

(一) 個別宗地評估地價

不像我國的公告現值,只評估區段地價。日本則以個別宗地的判定,係經土地鑑定委員會選定標準的的地點,然後遴選二位以上之不動産鑑定士鑑定評價,再由土地鑑定委員會根據該評價結果予以審査、調整(係根據標準地之地價,調整毗連的宗地地價)等程序,再予公告。所以,公示地價等於公告當時的合理正常價格。

(二) 地價公示的效力與功能

在公示區域内之土地,下列行為,必須以公示地價作為基準或參考。因此,公示地價對於不動產交易價格有很深之影響:

  1. 作為不動産鑑定士的評價基準。
  2. 作為一般土地交易價格之指標。
  3. 作為遺產税(含贈與稅)、固定資産税(土地)之評價參考標準。
  4. 土地價格的審査的基準(依國土利用計畫法規定,如有地價波動過於劇烈之地區,不動產交易須經許可、申報等程序,始得准許移轉登記)。
  5. 作為公共用地的取得價格的算定的基準。

(三) 稅基,由稅務機關決定

如前所述,日本政府必須以正常的公示價格,作為課税適正化之參考(土地基本法第16條),但每年固定資産税(土地)之評價,係透過資產評價委員會按土地公示價格基準的一定比率(目前是七成)作為其評價(相續税路線價則為八成)。可知,公示地價與課稅地價兩者固然有緊密之關聯,但彼此因主管機關不同,考量因素亦有差異,所以,稅基係由稅務機關自己評定,應予辨明。

結語與建議:三價合一歸地政;稅基、稅率歸稅法

我國的公告土地現值,雖類似日本的公示地價,但公告的卻不是「現值」。揆其原因,都是被政治或其他使命所綁架。要解決目前的困境,只有內政部與財政部共同面對,通盤檢討修法,讓估價,由地政機關或專業估價者評估。蓋因現行規定在同一區段地價範圍內,不同之宗地卻地價相同,無法反應個別宗地價值,為使各宗地地價能更加精確,內政部應檢討廢除區段地價,並將公告土地現值、公告地價、申報地價三價合一,並改採以個別宗地進行查估和公告。

因此,行政院應指示內政與財政兩部主管機關全面檢討修正,地政機關應建立正常可供信賴之地價(公告現值)。而且,應修法將地價基準地選定及查估法制化,並賦與其效力。且應修法刪除民意代表擔任評議委員,以避免不當干預,回歸專業,避免評議會淪為黑箱、喊價的場域。至於,課稅部分,包括稅基、稅率及免稅要件(包括農地減免租稅違背憲法扶植自耕農之政策、自用住宅用地優惠條件過於寬鬆更應限縮)等,專屬稅法規範範疇,財政部應速配合調整,俾符賦稅公平。

(本文由巢運提供)

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