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【新聞稿】別讓風災模糊了彼此的租屋權責歸屬

​文/崔媽媽、 蝸牛社會企業新聞稿

​​2015年至今為止最強的侵台颱風剛走,留下各地許多創紀錄的觀測與慘重災情。有不少租屋族在這次風災中蒙受了門窗破損、屋內物品淹水、髒污,甚至房屋毀壞等災情,導致生活種種不便,甚至無法繼續居住。面對如此損失,房客們都可以請求房東賠償嗎?而房東們又可以主張哪些權益呢?這都是租屋雙方都必修的功課。

【疑問之前的ABC】房屋修繕該誰負責?

按民法規定,房屋修繕原則上是由房東負責的,這是為了防止修繕費用過鉅,房客無法負擔;不過若「契約另有訂定或另有習慣」,雙方就得按照契約或習慣進行了。

但是,即使是由房東負責修繕,房客也應盡正常使用下的「注意」與「通知」的義務喔!不但要維持房子的正常使用狀況,在發現房子需要修繕時,也要儘快通知房東,要求在一定期限內處理,以防止損害擴大。假設房東在接獲房客告知後卻遲遲沒有處理,房客可以自行僱工修繕,再要求房東補償修繕費用。

如果房東已開始修繕,房客就算生活忙碌,仍有義務和房東協商配合,以利修繕工程進行。

【疑問一】租屋處遭受風災而積水,導致房客的損失,誰要負責?

原則上,如果純粹是風災這類不可抗力的因素所導致屋內淹水,把「房客的」物品淹壞了,房東是不必負責的(然而淹壞的物品如果是房東所附,也明確列在租約裡的「出租標的」,房東就必須負責修理或換新)。

假設是房客平常使用不當(例如習慣往排水孔堆置雜物)導致屋內排水不良,一有颱風大雨就容易積水,責任便在房客身上,房東同樣沒有義務賠償。

然而話說回來,如果房子原本就有排水問題,房客早已發現並通知房東解決,而房東卻遲遲未處理的話,房東就有義務賠償房客因此導致的淹水損失。

【疑問二】自來水因風災變濁了,誰該負責清洗公寓水塔?

崔媽媽義務律師朱俊穎表示,房屋租賃關係一成立,房東便有義務提供房客「合於約定使用收益」(通常包括居住)的房屋;而公寓的水塔提供住戶日常用水,與適合居住與否關係密切,因此颱風導致自來水變濁時,原則上清洗水塔的費用就應由房東負責,以免影響房客居住的權益

【疑問三】如果風災毀損房屋本身了,房客可以提前解約搬走嗎?

同樣基於房東必須提供房客「合於約定使用收益」房屋的義務,若房屋在風災中被毀損了,例如屋頂破洞、門窗毀壞等,房東必須負責把房屋修繕到好。房東也請別忘了,可以妥善保存風災修繕的費用單據(有照片證明者更佳),並在下年度綜所稅申報時列舉扣抵,以彌補損失。

另一方面,房客也不能單純以風災為由就片面終止租約喔!除非(1)明確舉證居住安全或健康有受危害之虞(例如房子變成危樓,或週遭環境滿佈淤泥、動物屍體導致蚊蟲孳生),或(2)房子已不堪使用也無法修繕(例如土石流沖毀房屋),這樣提前終止才不會有違約的爭議。

【疑問之後:代結語】

相信不管對房東或房客來說,都不樂見任何不可抗力的因素影響租屋居住。對房東來說,由於颱風並不是房東導致的,所以只要房東已盡到交付合於約定使用房屋、修繕的契約義務,原則上並不必為房客的損失負責;不過也因為有上述義務,房東仍應該在風災過後盡力使房屋恢復到當初「合於約定使用」的狀況。

此外房東也可以將保存風災後房屋修繕費用的單據,當成次年度綜所稅申報的「租賃所得必要費用」列舉扣除額,以減少自身損失。

另一方面,房客在正常使用的情況下,也有義務隨時注意屋況,有異狀儘速通知房東,並按契約與法律規定解決房屋問題。雙方都清楚了彼此的權利義務,平常就樂於互相協助,才不致因風災這類特殊狀況打亂了雙方的租賃關係。

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