土徵, 都更

三鶯線機廠擴徵農地 龍埔里居民怒:將蓋15棟大樓圖利建商

文/公庫記者吳容璟

新北市三峽龍埔里自救會11月10日至新北市政府抗議,反對政府浮濫徵收捷運三鶯線LB05站機廠用地,今年5月內政部通過都市計畫變更,增加徵收農地至14.1公頃,居民陳建志指出捷運設施用地其實僅需1.84公頃,其餘土地未來將提供建商蓋15棟商業大樓,質疑政府以捷運名義徵收農地來圖利建商,猶如「美河市」翻版。

陳建志強調,將「捷運系統用地」變更為「捷運開發區」沒有法源依據,此案法源《大眾捷運法》第7條也被宣告違憲,目前正在修法中,居民要求在修法前應暫緩執行都市計畫程序。現在正進行都市計畫的協議價購階段,地主也沒有「不同意」的選擇,若「不同意」則徵收價格會被「打七折」,再不同意就會被強制徵收。

居民不滿新北市政府僅派捷運局出面,與警方爆發推擠衝突,居民認為「徵收用地並非作為捷運用途」,捷運局並非主責單位,要求應由城鄉發展局、地政局、市長侯友宜出面。雙方僵持40分鐘後,市府派出城鄉發展局總工程司邱信智出面說明,變更為「捷運開發區」是透過都市計畫法程序處理,並經內政部審議通過,至於地主對於協議價購的問題和爭議,承諾在一周內與地主開會說明,並將陳情書呈報市長,居民表示若一周內沒有收到通知,將再度到新北市政府抗議。

居民不滿新北市政府僅派捷運局出面,與警方爆發推擠衝突,居民認為「徵收用地並非作為捷運用途」,捷運局並非主責單位,要求應由城鄉發展局、地政局、市長侯友宜出面。

市府派出城鄉發展局總工程司邱信智出面,承諾在一周內與地主開會說明,並將陳情書呈報市長,居民表示若一周內沒有收到通知,將再度到新北市政府抗議。

「捷運開發區」此用詞無法源依據 居民批:已違憲、違法律保留原則 

今年5月4日內政部核定通過「變更三峽都市計畫(第三次通盤檢討)」案,此變更案為取得三鶯捷運機廠用地,擴大計畫範圍徵收「非都市用地」共9.0144公頃,並將此區域和原計畫文教區0.1375公頃、農業區4.9441公頃合計變更為「捷運開發區」,共14.1264公頃。

龍埔里自救會代表陳建志表示,「捷運開發區」此名詞並無法律依據,目前僅存在《大眾捷運法修正草案》中,且草案尚未通過立法院。陳建志說明,司法院大法官釋字第732號解釋已宣告《大眾捷運法》第7條違反憲法比例原則,要求主管機關不可因土地開發目的,徵收交通事業所必須之外的毗鄰地區土地。

新北市政府參照交通部2014年10月1日「大眾捷運法及其子法相關規定修正檢討會議」會議結論創設「捷運開發區」名詞,以此代替《大眾捷運法》第7條所稱「路、線、場站上或毗鄰地區」之「開發用地」名稱。

陳建志批評,涉及損害人民財產權、居住自由的重大政策,居然使用行政會議上創設的名詞,甚至該法已經被宣告違憲,目前正在修法中,要求在修法前應暫緩執行都市計畫程序,否則就是違反法律保留原則、未「依法行政」。

黃色區為此變更案擴徵土地範圍(資料來源:變更三峽都市計畫第三次通盤檢討第一階段計劃書)

龍埔里自救會代表陳建志表示,「捷運開發區」此名詞並無法律依據,目前僅存在《大眾捷運法修正草案》中,且草案尚未通過立法院。

民質疑徵收土地並非機廠用途 居民怒控:將蓋15棟大樓圖利建商

「支持捷運!反對官商勾結!」陳建志強調,居民認同捷運發展,但徵收的土地不能用來圖利建商。他提到,新北市府未來將在「捷運開發區」共14公頃土地中興建15棟捷運聯合開發大樓,居民參與新北市捷運工程局「協議價購」的說明會時,發現捷運局連樓地板面積、建商未來可分配多少比例、銷售利潤等都已替建商計算好。

陳建志指出,未來大樓蓋好後新北市政府只能拿到15.21%的樓地板面積,地主拿20%,建商卻不用負擔土地成本就可拿到6成樓地板面積,只要付出建築成本就可坐享其成,「一般建地一坪都要40至50萬元以上,建商直接省了這個費用。」

陳建志認為,三鶯機廠聯合開發大樓的情況與「美河市」(台北捷運新店機廠聯合開發案)相同,「美河市」案已遭監察院糾正,要求行政機關不得以公用徵收的名義徵地,卻將徵收後的土地所有權移轉給私人,而此案也促成司法院大法官釋字第732號解釋,陳建志批評捷運局無視大法官釋憲,繼續以開發為目的徵收土地。

三鶯線機廠區未來聯合開發大樓示意圖(資料來源:變更三峽都市計畫第三次通盤檢討第一階段計劃書)

土地聯合開發大樓示意圖。

官:為增加地主選擇才變更 居民:除了同意、被強徵外沒有選擇權

新北市政府城鄉發展局總工程司邱信智出面回應,表示變更為「捷運開發區」的14公頃用地是捷運建設所需,過去稱為「捷運系統用地」或「機廠用地」,在進行土地徵收時,若該地屬於「機廠用地」則面臨強制徵收的手段,因此為地主權益考量才變更為「捷運開發區」,目前都已通過新北市都市計畫委員會、內政部都委會審議並發布實施,現在進行到「協議價購」的階段。

邱信智說明,「捷運開發區」使地主可與市府進行聯合開發,地主有三個選擇,一是選擇不領取協議價購土地款參與土地聯合開發,未來分配開發後的共構大樓;二是選擇領取協議價購土地款,優先申請承購、承租開發後之共構大樓;最後才是強制徵收。

「你們說我有選擇,其實都是被徵收,還用賤價收地」,陳建志憤慨表示,目前協議價購土地款依「市價」進行估價,但實際上卻採用3年前墳墓旁的土地做為評估標準,至於優先申請承購、承租權,也由於未來房價勢必高漲,農民根本買不起,陳建志舉例,假設一坪土地10萬元,農民有100坪,得到1000萬,但未來一坪要價35萬元,只能買回不到30坪土地。

陳建志說,若是選擇參與聯合開發,在計算未來分配標準時,即便土地分區目前已變更為「捷運開發區」,計算時卻仍以「農業區」為標準,批評市政府另外制定條件進行估價,刻意壓低地主土地成本,圖利建商。

「公平公正公開,你們有做到嗎?良心在哪裡?」同為地主代表、當地農民陳文哲怒斥,捷運局官員竟直接到農地威脅恐嚇農民,若是不簽同意書,以後土地徵收價格就會打七折,再不同意就會被強制徵收。陳文哲表示,當地的農地以種植水稻為主,多是傳承八代的農地,大部分地主都超過60歲,也有很多70、80歲的老人家,獨自面對公家人員都感到很害怕。

「捷運開發區」協議價購流程(來源:新北市政府捷運工程局)

紅框內為此變更案擴徵範圍,多為農地(資料來源:變更三峽都市計畫第三次通盤檢討第一階段計劃書)

捷運局表示三鶯線機廠面積合理 將再開說明會釐清協議價購爭議

捷運局會後發布新聞稿,表示三鶯線機廠設施約12.25 公頃,再加上LB05站出入口用地及高架進出機廠軌道所需面積後共14.1公頃,相較其他同等規模捷運機廠,如新北環狀線南機廠14.3公頃、萬大中和線金城機廠11.8公頃、臺中捷運北屯機廠19公頃,三鶯線機廠面積尚屬合理。

估價方面,目前捷運局已委由3家估價師各以「不動產估價技術規則」及「土地徵收補償市價查估辦法」評估土地市價,設法保障地主權益。至於地主對於協議價購的問題和爭議,邱信智承諾在一周內與地主開會說明,並將陳情書呈報市長,居民表示若一周內沒有收到通知,將再度到新北市政府抗議。

註:行政院於2015年核定「捷運系統三鶯線」,路線總長14.29公里,起於土城線頂埔站,行經土城、三峽、鶯歌等區,尾抵鶯歌鳳鳴國中,預計設置12站及1座五級維修機廠。唯有三鶯線的「捷運機廠與LB05站(龍埔站)」所屬區塊大部分在非都市計畫土地內,站體設置於龍埔路,位於龍埔路側的機廠與車站出入口面積共約14.1公頃。

原先新北市府預計在該區「新訂麥仔園都市計畫」,並包含規劃捷運用地,但目前已暫緩實施。新北市府再將機廠用地併入「變更三峽都市計畫(第三次通盤檢討)案」,以擴大都市計畫的方式辦理,已於2020年5月經內政部核定通過。雖然用地還沒完全取得,但工程同步進行,預計完工期程為2023年12月。

【相關報導】
2015年居民抗議新北市「新訂三峽麥仔園地區都市計畫」案
三峽龍埔里麥仔園反徵收 籲捷運莫淪炒房工具
2018年居民至營建署抗議「三峽都市計畫第三次通盤檢討」案
三峽龍埔里都審陳情 反捷運濫徵農地 花敬群:有問題就退回
土地被徵收卻不知情 龍埔里居民要資訊公開、停止迫遷
新北市府檢討三峽區特農地解編 龍埔里自救會批:加速迫遷開發

《燦爛時光會客室》:
第283集:南鐵東移最後待拆戶開拆 土徵制度仍有何問題?
第285集:當都市計畫成為一門好生意 看國家如何《超額徵收》

標籤: , , , , ,